Desistência de contrato de imóvel na planta: entenda como funciona o distrato e se é possível recuperar o valor pago

A compra de imóvel na planta, ainda em fase de construção, tem sido uma opção bastante escolhida pelos brasileiros no momento de realizar o sonho da casa própria. Afinal, adquirir um imóvel nessas condições costuma ser bastante vantajoso, as ofertas são tentadoras, os preços costumam ser mais acessíveis e o parcelamento, de igual forma, é facilitado.

Acontece que, muitas pessoas são atraídas pelos aspectos que citei acima e, posteriormente, acabam enfrentando dificuldades para honrar com os compromissos assumidos, portanto, não é incomum que o comprador, após celebrar um contrato de compra e venda com a incorporadora, queira desistir do contrato e, consequentemente, deseje o reembolso daquilo que pagou.

Pode ser que você esteja enfrentando esse momento agora e esteja aflito, pois não sabe exatamente o que fazer, se é possível desistir da compra, deixar de efetuar o pagamento das parcelas restantes e, principalmente, se é possível recuperar o valor que já foi pago.

Pensando nisso, decidi escrever sobre o assunto e revelar como funciona a desistência da compra e se é possível recuperar o que foi pago até agora.

1. Verifique a data em que o contrato foi firmado

Um ponto bastante relevante quando o assunto é desistência da compra de imóvel na planta é a data em que o contrato foi firmado, para saber se será aplicável, ou não, a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/18).

A referida lei surgiu para regulamentar como deve ocorrer essa desistência ou, popularmente conhecido como “distrato de contrato”, qual a quantia que deve ser devolvida, bem como o valor da multa que deve ser fixada.

Portanto, é tão importante analisar a data em que o contrato foi firmado para saber qual lei será aplicável ao caso:

• após dezembro de 2018 aplica-se a Lei do Distrato;

• antes da criação da lei do Distrato: aplica-se o Código de Defesa do Consumidor.

2. Contratos celebrados ANTES de Dezembro/2018: aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC)

Conforme mencionado anteriormente, é preciso verificar a data em que o contrato foi firmado para saber qual lei será aplicada.

Nos contratos firmados antes de dezembro/2018 aplica-se o Código de Defesa do Consumidor.

O Código de Defesa do Consumidor é claro ao estabelecer que é proibido que a empresa efetue a retenção da integralidade das prestações pagas pelo consumidor, de modo que, eventual cláusula contratual que estabeleça a perda total das parcelas pagas é nula (art. 51, II, e 53 do CDC.

Não obstante a lei estabeleça que não pode haver nenhuma cláusula prevendo a perda total das parcelas, não é incomum encontrar contratos contendo essas previsões abusivas.

Por isso é imprescindível contar com uma assessoria jurídica antes de assumir um compromisso tão importante.

Retomando o assunto, percebe-se que o CDC não disciplina com detalhes o assunto, pois apesar de estabelecer que não é possível reter a totalidade do valor pago, também não determina quanto deve ser devolvido.

Diante disso, o Poder Judiciário passou a decidir que as multas nos casos de desistência do contrato pelo comprador devem ser de até 25%, isso significa que a empresa deve devolver pelo menos 75% do que você já pagou.

3. Contratos celebrados DEPOIS de Dezembro/2018: aplicabilidade da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/18)

Após o advento da Lei do Distrato, que ocorreu em dezembro/2018, as questões referentes à desistência do contrato de compra e venda passaram a ser disciplinadas de forma mais específica.

Aos contratos celebrados a partir de sua vigência, aplica-se os seguintes percentuais de multa:

• 25% aos contratos não submetidos ao regime de patrimônio de afetação;

• 50% aos contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação.

É importante pontuar que a multa é cobrada sobre o valor pago, e não sobre o valor total do contrato.

4. Em alguma situação eu tenho direito a receber a totalidade do valor pago de volta?

É possível, mas para saber o valor que você terá de volta será necessário analisar de quem está sendo a culpa pela rescisão.

Explico.

Se a culpa é da construtora/incorporadora

Acontece muito de imóveis que são adquiridos de incorporadoras não sejam entregues dentro do prazo pactuado no contrato.

Nessa situação, em que as incorporadoras não entregam o imóvel dentro do prazo estipulado no contrato ou, ainda, nos casos em que as referidas empresas não cumprem as cláusulas contratuais, estaremos diante de uma rescisão em que a culpa é da empresa.

Isso significa dizer que o comprador terá direito a solicitar a rescisão do contrato, com o recebimento de tudo que pagou, sem prejuízo de eventuais perdas e danos, caso houver, com fundamento no artigo 475 do Código Civil.

Exemplo: Imagine que Maria pactua um contrato com determinada incorporadora. No contrato está previsto que o imóvel seria entregue até o dia 21/02/2021. Maria já efetuou o pagamento de R$68.000,00 (sessenta e oito mil). Porém, mesmo após o prazo de tolerância previsto em contrato, o imóvel não foi entregue. Nesse caso, Maria pode pedir a rescisão do contrato, com a restituição de todo o valor pago.

E nas hipóteses em que a construtora/incorporadora não atrasou a entrega e não descumpriu nenhuma cláusula contratual: ainda é possível pedir a rescisão?

Sim.

Ainda que a construtora/incorporadora tenha efetuado a entrega do imóvel no prazo estabelecimento e mesmo nos casos em que ela não tenha descumprido nenhuma cláusula prevista no contrato, o comprador pode desistir da compra.

De maneira geral, isso acontece nos casos em que o comprador está com dificuldades de continuar arcando com o pagamento das parcelas assumidas, por exemplo.

Todavia, nessa situação, o comprador não terá direito a receber todo o valor de volta, ou seja, parte do valor pago será perdido.

O assunto já foi pacificado pela jurisprudência do STJ, por meio da Súmula 543:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

O percentual a ser retido pela incorporadora pode variar de acordo com cada caso concreto, pois, conforme mencionado anteriormente, é preciso analisar diversas questões antes da formalização do distrato.

5. O valor deve ser devolvido de forma parcelada ou imediatamente?

O entendimento que prevalece é de que o valor deve ser devolvido de forma imediata ao comprador. A cláusula que estimula ao contrário é considerada abusiva.

Conclusão

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